Preguntas Frecuentes
Preguntas acerca de la Comprar
Comprar una propiedad implica un gran esfuerzo y es un paso muy importante en la vida de las personas, por eso, acá te dejamos una guía con los pasos y todos los datos útiles que tenés que conocer para que la operación sea todo un éxito.
Índice
- La búsqueda
- La oferta
- La firma del boleto compra-venta
- La escrituración
- El pago
La búsqueda
Para buscar el inmueble ideal que cumpla con todas tus necesidades te recomendamos que respondas previamente estas preguntas que van a guiarte en tu decisión.
- ¿Qué tipo de inmueble estás buscando?
- ¿Cuántos ambientes debe tener la propiedad ideal? ¿Con o sin cochera? ¿Con o sin terraza/balcón/patio?
- ¿Querés que tenga amenities? ¿Cuáles?
- ¿En qué barrios o en qué zona puede ubicarse la propiedad?
- ¿Cuál es el presupuesto que tenés? Es importante tener en cuenta que hay que contemplar los gastos de inmobiliaria, el impuesto a los sellos, la escrituración y los honorarios del escribano.
- ¿Cuánto estimas que podés gastar por mes? Es fundamental contemplar expensas, en caso de que las haya, ABL y los servicios básicos.
Consejos a la hora de visitar una propiedad para comprar:
- Acudir a la visita con otra persona puede ser útil para tener una segunda opinión de confianza.
- Visitarla en distintos momentos del día para ver la luz que recibe.
- Ver la orientación para entender la luminosidad.
- Visitarla en distintos momentos de la semana para ver el movimiento de la zona.
- Corroborar la accesibilidad del barrio y los sitios de interés cercanos (zonas verdes, transporte público, comercios, instituciones).
- Solicitar facturas de los servicios y las expensas.
- Verificar el correcto funcionamiento del agua y el gas.
- Comprobar el buen funcionamiento de la caldera o el termotanque.
- Prestar atención a la presencia de humedad o grietas en las paredes.
- Consultar por la calefacción y ventilación.
La oferta
Cuando encontrás la propiedad que cumple con todos los requisitos que necesitabas y se ajusta al valor que podés pagar, es momento de hacer una oferta.
La oferta refleja la voluntad de compra y funciona a modo de reserva, la cual el vendedor puede aceptar o rechazar. En caso de aceptar, el inmueble debe sacarse de la venta para seguir con los trámites correspondientes a la compra; en caso de arrepentirse, el vendedor deberá devolver el monto de dinero entregado.
La firma del boleto de compra-venta
Una vez que ambas partes se comprometen a continuar con la operación, se firma el boleto de compra-venta. Se trata de un documento que refleja la promesa bilateral, comprometiendo al vendedor a vender y a vos a efectuar la compra, es decir, a proceder a la escrituración. Además, se deja un monto considerable como seña que suele ser el 25% del valor total del inmueble. En caso de que te arrepientas, perdés la seña. Si el que se arrepiente es el vendedor, él deberá devolverte el doble del monto entregado.
En el documento queda establecido el precio, la fecha o plazo de escrituración, la designación del escribano, la identificación del inmueble, los datos personales, los informes de inhibición y el dominio y el estudio de los títulos.
Tené en cuenta que pueden pasar 30 días hasta la escrituración y que la instancia de la firma del boleto compra-venta no siempre se realiza, sino que muchas veces se lleva adelante la escrituración directa.
La escrituración
Es el acto formal que establece la compra y venta de la propiedad donde la operación queda efectuada. Recordá que como comprador podés elegir qué escribano querés que lleve adelante la operación y es uno de los gastos que debés afrontar y contemplar.
Antes de la escrituración, el escribano se encarga de hacer un estudio y la revisión previa de títulos, aspectos jurídicos e impositivos para posteriormente inscribir al inmueble en el Registro de la Propiedad del Inmueble de la provincia a la que corresponda.
La documentación que necesitás para poder escriturar es:
- El título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Boleto de compra-venta, en caso de haberse firmado
- Fotocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.
Importante: Tené en cuenta que si alguno de los firmantes no concurriere a la firma de la escritura es necesario el poder original y con las facultades suficientes del mismo para el acto.
- La sentencia de divorcio en caso de corresponder.
- Las boletas de los impuestos, tasas y gravámenes.
- Informe de inhibición: un informe emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble que expone la situación actual del vendedor, si está inhibido o no para vender. El informe demora entre 2 y 5 días hábiles para inmuebles en CABA y 15 días aproximadamente para provincias.
- Informe de dominio: un informe también emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble que proporciona la titularidad del inmueble y demuestra si posee algún tipo de gravamen, es decir, corrobora si tiene hipotecas, embargos, si el inmueble está afectado al bien de familia, si levantó la inhibición o sólo fue para el efecto de la escritura.
También, es importante tener en cuenta:
- Certificado de no retención del Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI): es un certificado que permite quedar exento del ITI, un impuesto nacional a la transferencia de inmueble que retiene el 1,5 % sobre el precio de venta para aquellos inmuebles que fueron adquiridos antes del 1 de enero del 2018 y que no están destinadas a casa-habitación, lo que significa que no tienen uso como vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
- El Impuesto a las Ganancias: establece que se debe tributar una alícuota, es decir, una cuota proporcional del 15% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble. No se grava sobre la propiedad que se utiliza para vivienda.
Obtené más información sobre ITI e Impuesto a las Ganancias acá.
- El Impuesto de Sellos: un impuesto de alcance local, por lo tanto varía en cada provincia, en CABA es del 3,6 % y en GBA del 2% sobre el precio del inmueble o el valor de referencia de inmuebles, el que sea mayor.
- El COTI (Código de Oferta y Transferencia de Inmuebles): es un deber informativo que debe ser obtenido por el propietario mediante la página web de AFIP previo a la escrituración, siempre que el valor del inmueble sea superior a $1.500.000.
En el caso de ser un inmueble afectado a la propiedad horizontal también es requisito:
- Una copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.
- Los datos de contacto de la administración del edificio
- El libre de deuda de expensas
- En algunos casos, el plano de afectación a propiedad horizontal.
Si el inmueble que se va a vender está ubicado en la provincia de Buenos Aires es necesario contar con:
- El Estado Parcelario, un trámite para evaluar la superficie, la medición, delimitación y valuación de la superficie del terreno o el inmueble; para el cual es necesario contratar un agrimensor matriculado.
- Una fotocopia de un impuesto de ARBA, Impuesto Municipal y Aguas.
El pago
Se realiza junto con la escrituración, allí queda asentada la entrega real y efectiva del inmueble. Es posible acordar la división de gastos, pero, de acuerdo a los usos y costumbres, los gastos que debés afrontar como comprador de un inmueble son aquellos generados por la expedición e inscripción de tu título:
- Honorarios de inmobiliaria, entre el 3% y el 4% sobre el precio de la venta.
- El impuesto de sellos, la mitad la abonás como comprador y la otra mitad el vendedor.
- Honorarios profesionales del escribano
- Gastos de escritura: el costo depende de la ubicación del inmueble.
Según cada provincia los costos de los certificados que se piden al Registro de la Propiedad Inmueble, los certificados para evaluar deudas y gravámenes, como así también tasas locales, pueden variar.
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Question about renting
Antes de comenzar con la búsqueda de tu próximo hogar es importante que tengas en cuenta la documentación necesaria, los pasos a seguir y las consideraciones generales del contrato de alquiler.
Índice
- Los requisitos
- La búsqueda
- La reserva
- El contrato
- La firma del contrato
- Lo que tenés que saber
Los requisitos
Recordá que para poder alquilar un inmueble es necesario que seas mayor de edad y, además, contar con los siguientes requisitos:
- DNI o Pasaporte vigente mientras dure el contrato.
Recibo de sueldo y certificado de ingresos
- Garantía de alquiler: es una garantía que cubre tanto al propietario como a la vivienda en caso de que no se cumpla el contrato. Como inquilino debés proponer al menos dos garantías dentro de las siguientes opciones:
- Título de propiedad inmueble (garantía propietaria)
- Aval bancario
- Seguro de caución (podés ver cómo se consigue acá)
- Garantía de fianza o fiador solidario
- Garantía personal del inquilino: recibo de sueldo o certificado de ingresos. En caso de ser más de un inquilino se deben sumar los ingresos de cada uno.
Garantía acá
En caso de no contar con garantía, Mercado Casa te ofrece una garantía de alquiler a la que podes acceder de forma online:
- Garante: es una tercera persona también conocida como fiador, en general un familiar que responde ante los posibles incumplimientos que puedas tener como inquilino. Este es un requisito poco frecuente, no siempre es solicitado por las inmobiliarias o los propietarios.
- Adelanto: se abona un mes de alquiler por adelantado.
- Depósito: es la suma de dinero que solicita el propietario para asegurarse de que como inquilino vas a cumplir el contrato. El monto de dinero equivale al precio del último mes de locación o a la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler. El depósito se reintegra cuando se devuelve el inmueble a su propietario.
La búsqueda
Es importante que antes del proceso de búsqueda cuentes con una inmobiliaria de la zona y de confianza para que te facilite la operación y te permita minimizar posibles riesgos y conflictos con el alquiler.
Para buscar el inmueble ideal que cumpla con todas tus necesidades te recomendamos que respondas previamente estas preguntas que van a guiarte en tu decisión.
- ¿Qué tipo de inmueble estás buscando?
- ¿Cuántos ambientes debe tener la propiedad ideal?
- ¿Con o sin cochera? ¿Con o sin terraza/balcón/patio?
- ¿Querés que tenga amenities? ¿Cuáles?
- ¿En qué barrios o en qué zona puede ubicarse la propiedad?
- ¿Cuál es tu presupuesto total? Es importante que consideres el depósito y el adelanto.
- ¿Con cuánto presupuesto mensual contás? Tené en cuenta el pago de expensas y servicios básicos, además del monto del alquiler.
Consejos a la hora de visitar una propiedad para alquilar:
- Acudir a la visita con otra persona puede ser útil para tener una segunda opinión de confianza.
- Ver la orientación para entender la luminosidad.
- Visitar el barrio previamente y corroborar la accesibilidad del barrio y los sitios de interés cercanos (zonas verdes, transporte público, comercios, instituciones).
- Solicitar facturas de los servicios y las expensas.
- Verificar el correcto funcionamiento del agua y el gas.
- Comprobar el buen funcionamiento de la caldera o el termotanque.
- Dar aviso de cualquier desperfecto que tenga el inmueble.
- Prestar atención a la presencia de humedad o grietas en las paredes.
- Consultar por la calefacción y ventilación.
- Presentarse a la visita con una suma de dinero para poder señar en caso de que sea el inmueble elegido.
En el caso de que la propiedad sea un edificio:
- Consultar si se permiten mascotas (en caso de tener)
- Consultar si el edificio cuenta con encargado
- Preguntar por los amenities en caso de que los tenga
La reserva
En esta instancia provisoria se deja un monto de dinero a modo de seña, que demuestra interés en alquilar el inmueble y compromete al propietario a retirar la propiedad del mercado. Además, se redacta un modelo de contrato con las condiciones, el valor del alquiler, el mes de depósito acordado, los servicios a abonar y el plazo para la firma del contrato.
En caso de arrepentimiento por parte de la persona que quiere alquilar, se pierde la seña. Caso contrario, si se arrepiente el propietario y firmó la aceptación, debe devolver el doble del dinero entregado.
El contrato
Una vez que el propietario acepta la reserva, la inmobiliaria recopila y analiza la documentación requerida para avanzar con la operación.
En el contrato se definen: el plazo del alquiler, el precio, el periodo y el lugar de pago, los gastos que debe asumir tanto inquilino como propietario, la titularidad de los servicios básicos, las pautas para reparaciones, mejoras y las prohibiciones, las cláusulas de rescisión y del depósito de garantía.
El plazo
El plazo mínimo del contrato de alquiler es de 3 años, podés pactar un plazo diferente pero siempre debe ser mayor a 3 años, de acuerdo a la ley de alquileres 27.551.
La renovación
La renovación de contrato puede ser convocada por cualquiera de las dos partes durante los tres últimos meses de contrato. En caso de que el propietario se niegue a renovar en ese momento, el inquilino puede finalizarlo de manera previa sin tener que pagar ningún tipo de multa.
La resolución anticipada
Como inquilino podés decidir terminar el contrato previo al plazo de tres años. Si ya pasaron más de seis meses del contrato, tenés que avisar con tres meses de anticipación para evitar pagar la multa de un mes y medio de alquiler. Por otra parte, si transcurrió hasta el primer año de alquiler solo debés pagar un mes y medio de indemnización, después del año, sólo un mes.
La firma del contrato
La firma del contrato la realizan todas las partes es decir, propietario, inquilino y garante. En ese momento se abona el primer mes de alquiler, lo acordado como depósito de garantía, los honorarios de la inmobiliaria y se descuenta el monto dejado como reserva.
Lo que tenés que saber:
- Como inquilino te corresponde registrar el inmueble en la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), según los plazos y pautas que el organismo establezca.
- La actualización de los precios de alquiler se establecerá en base a un índice conformado en partes iguales por la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) y el Índice de Precios al Consumidor (IPC), es decir, la inflación.
- En caso de ser una propiedad amueblada es necesario realizar un inventario de los bienes de la propiedad cuando ingresás.
- Si al momento de ingresar hay un desperfecto, es necesario que como inquilino des aviso a la inmobiliaria para que quede registrado. El propietario debe hacerse cargo de reparar cualquier tipo de desperfecto que se haya producido no atribuible al inquilino.
- Al momento de devolver el inmueble debe estar en las mismas condiciones en las que se entregó originalmente y según se acordó en el contrato.
- Cuando se restituye el inmueble, el propietario retiene el depósito de garantía para verificar que no hay deudas y que la propiedad se encuentra en las mismas condiciones en las que se le entregó al inquilino y luego lo devuelve. Si hay servicios impagos o algún desperfecto se cancelan con el depósito.
Estos son los gastos que debés considerar como inquilino:
- Expensas y gastos de servicios básicos
- Reformas por comodidad o lujo
Estos son los gastos que debés contemplar como propietario:
- ABL y tasas que gravan la propiedad
- Expensas extraordinarias
- Mejoras o arreglos necesarios para mantener el inmueble
En caso de que solamente intervenga un corredor inmobiliario, todas las partes deben abonar la comisión. En cambio, si interviene uno para cada parte, propietario e inquilino, cada uno deberá abonar a su respectivo comitente.
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